Изменение и дополнения в
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I
О жилищных отношениях
(по состоянию на 20.12.04)
Черный текст – действующая редакция
Красный текст – уже внесенные в Мажилис (правительственная версия) изменения и дополнения
Зачеркнутый черный текст – предлагаемые исключения (правительственная версия) из действующей редакции
Синий курсив – изменения и дополнения, предлагаемые Алматинской общественной антимонопольной комиссией
***
Глава 1. Общие положения (статьи 1 — 10)
Глава 2. Приобретение права частной собственности на жилище (статьи 11 — 17)
Глава 3. Содержание права собственности на жилище (статьи 18 — 22)
Глава 4. Наем жилищ в частном жилищном фонде (статьи 23 — 27)
Глава 5. Прекращение права частной собственности на жилище (статьи 28 — 30)
Глава 6. Кондоминиум (статьи 31 — 41)
Глава 7. Управление объектом кондоминиума (статьи 42 — 51)
Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (статьи 52 — 66)
Глава 9. Предоставление жилища из государственного (статьи 67 — 70)
Глава 10. Порядок предоставления жилища из (статьи 71 — 79)
государственного жилищного фонда
Глава 11. Права и обязанности нанимателей жилищ из (статьи 80 — 96)
государственного жилищного фонда
Глава 12. Оплата жилища из государственного жилищного (статья 97)
фонда, коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за
телефон, подключенный к городской сети телекоммуникаций
Глава 13. Особенности предоставления и пользования (статьи 98 — 101)
жилищем из государственного жилищного фонда
Глава 14. Прекращение права пользования и выселение (статьи 102 — 108)
из жилищ государственного жилищного фонда
Глава 15. Пользование служебными жилищами и жилыми (статьи 109 — 114)
помещениями в общежитиях государственного жилищного фонда
Глава 16. Договорные обязательства по предоставлению жилища (статьи 115 — 116)
Глава 17. Переходные положения (статьи 117 — 121)
(приведены только статьи с предполагаемыми изменениями)
***
Статья 2. Основные термины и определения
Применяемые в настоящем Законе термины и определения означают:
жилищный фонд — находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности;
жилище — отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям;
жилой (многоквартирный) дом (жилое (многоквартирное) здание – строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом”;
Те части жилого дома, которые не относятся к находящимся в частной собственности квартирам и помещениям, вовсе не обязательно являются “общим имуществом”. Тем более что слово “Общее” в данном случае не имеет юридического адреса.
(В подтверждение сказанного можно сослаться также на поправку к статье 31 настоящего законопроекта, в которой (совершенно правильно) предусматривается, что в многоквартирных домах может образовываться особая форма собственности – кондоминиум.)
Имущественная принадлежность общедомовых строительных узлов, коммуникаций и помещений общего пользования определяется конкретными обстоятельствами (государственная собственность — в домах, где правоустанавливающие документы при приватизации квартир выданы только на жилые площади этих квартир, собственность застройщика или домовладельца в домах новой постройки, собственность одного приобретателя или группы лиц и т.п.).
Вместе с тем, независимо от формы собственности указанных частей дома, они, во всех случаях, являются имуществом общего пользования, что и следовало бы отразить в формулировке.
Поэтому слова “… являющихся общим имуществом” предлагается заменить на “… являющихся имуществом общего пользования”
служебное жилище — жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений;
жилище, приравненное к служебному — жилище, предоставляемое из государственного жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности;
общежитие — жилое здание, специально построенное или переоборудованное для проживания лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), студентов (курсантов, аспирантов) и учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих срочный трудовой договор (контракт) с собственником или владельцем общежития;
помещение — отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами каждого помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением между собственниками;
жилое помещение (квартира) — отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища;
нежилое помещение — отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом;
жилая площадь — сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и тому подобное) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах;
нежилая площадь жилища — сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и тому подобное) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах;
полезная площадь жилища (квартиры) — сумма жилой и нежилой площадей жилища;
общая площадь жилого дома (жилого здания) — сумма полезных площадей всех жилых помещений и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом;
общее имущество — части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности. Право на общее имущество включает также предусмотренные законодательством права на земельный участок;
общее имущество ограниченного пользования — передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам);
земельный участок — земельная территория, закрепленная за жилым домом в порядке, установленном законодательством;
кондоминиум – зарегистрированная, особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее — объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности;
раздельная (индивидуальная) собственность — собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания), в котором образована особая форма собственности на недвижимость — кондоминиум;
кооператив собственников помещений (квартир) – организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемая собственниками помещений (квартир) для совместного управления общей долевой собственностью участников одного кондоминиума;” некоммерческое объединение собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме (домах), создаваемое с целью управления объектом кондоминиума;
Замечания-предложения:
1. Граждане – собственники квартир в многоквартирном доме, как и владельцы помещений в этом доме, имеют право создавать КСП(К) вне зависимости от того, является ли данный дом, как имущественный комплекс, кондоминиумом. Поэтому текст после слов “…для совместного …” следовало бы продолжить в формулировке ГК: “ … удовлетворения материальных и иных потребностей участников”.
2. Все возможные организационно-правовые формы некоммерческих организаций перечислены в Гражданском Кодексе. Это: учреждение (классифицирующий признак: создаваемое Учредителем, то есть неким отдельным физическим или юридическим лицом, для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.), общественное объединение (классифицирующий признак: добровольное объединение граждан без ограничения их количества и установления каких бы то ни было требований к ним по месту проживания, общему имуществу и т.п., создаваемое для достижения ими общих целей, не противоречащих законодательству), общественный фонд (не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные и иные общественно-полезные цели), потребительский кооператив (добровольное объединение граждан путем объединения его членами имущественных взносов на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников) и, наконец, религиозное объединение.
Из приведенных классифицирующих признаков каждого вида некоммерческой организации следует, что КСП(К) может, в принципе, иметь все перечисленные в ГК юридические формы, включая даже и религиозное объединение. Если же даже учесть привязку создаваемой организации к отдельному многоквартирному дому, и с учетом того, что среди задач КСП(К) имеются как материально-коммерческие, так и социальные, и иные, возможные организационные формы также вариантны: ими могут быть как общественное объединение, так и общественный фонд и потребительский кооператив.
Такая многовариантность законодательной базы нежелательна.
Кроме того, следует напомнить, что действующая статья 46 настоящего Закона устанавливает, что “Устав кооператива собственников помещений (квартир) должен содержать сведения, предусмотренные статьями 42 (государственная регистрация и перерегистрация юридических лиц) и 108 (потребительский кооператив) Гражданского кодекса”. То есть, Закон “О жилищных отношениях”, не называя прямо форму КСП(К), тем не менее безальтернативно связывает государственную регистрацию с именно с такой формой, как потребительский кооператив.
Наконец, слово “кооператив” в названии органа управления многоквартирным домом прямо указывает на форму данной некоммерческой общественной организации.
Поэтому следовало бы прямо указать в законопроекте: КСП(К) – это потребительский кооператив.
Дополнительное замечание, касающееся поправки к самой статье 46:
Замена в ней адресных ссылок на статьи 42 и 108 ГК некоей неопределенностью насчет “законодательных актов РК” представляется нецелесообразной. Поскольку тем самым узаконивается еще большая неопределенность и разнобой в правовых формах управления многоквартирными домами.
3. Что касается самого термина – “кооператив собственников помещений (квартир)”, то желательно от него уйти.
Во-первых, скобки здесь только запутывают терминологию, поскольку кооператив собственников только помещений в “чистом” виде на практике не встречается, и любой кондоминиум представляет из себя либо “чистый” КСК, либо комбинацию частных квартир и иных помещений (квартиры – это тоже помещения). Поэтому терминологически более адекватной, и исчерпывающей, является аббревиатура не КСК, а КСП.
Во-вторых, название “КСК” уже прочно ассоциировано с объединением в одно юридическое лицо многих домов, и при оформлении кондоминиумов это будет вносить дополнительную путаницу.
В-третьих, поскольку юридической (и – содержательной) сути некоммерческой организации, создаваемой для управления многоквартирным домом, более всего отвечает определение “кооператив участников кондоминиума” (КУК), то его и целесообразно использовать в законодательстве.
жилищный кооператив (жилищно-строительный кооператив) — некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане — члены кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, а в отдельных случаях — правом распоряжения в установленном порядке, и участвуют в расходах на содержание жилого дома;
наем (аренда) жилища — предоставление жилища или части его нанимателю (арендатору) в постоянное или временное владение и пользование за плату;
договор найма (аренды) жилища — договор, в соответствии с которым наймодателем (арендодателем) предоставляется постоянное или временное право владения и пользования жилищем либо частью его нанимателю (арендатору);
наймодатель (арендодатель) — сторона в договоре найма жилища, являющаяся собственником жилища или выступающая от имени собственника;
наниматель (арендатор) — сторона в договоре найма жилища, получающая в постоянное или временное пользование жилище или его часть;
малоимущие — лица, имеющие совокупный месячный доход на каждого члена семьи за последние двенадцать месяцев перед обращением о предоставлении жилища из государственного жилищного фонда ниже прожиточного минимума, установленного для этих целей законодательством;
неполная семья — семья, в которой детей (ребенка) воспитывает один из родителей, в том числе разведенный, вдовый;
многодетная семья — семья, имеющая четырех и более совместно проживающих (включая временно отсутствующих) несовершеннолетних детей;
военнослужащие — офицеры, прапорщики, мичманы и сверхсрочнослужащие, в том числе и уволенные в запас (отставку) по возрасту, болезни, а также по сокращению штатов (численности);
репатрианты — лица, возвращающиеся на историческую родину из других государств для постоянного проживания в Республике Казахстан;
реквизиция жилища — принудительное изъятие жилища у собственника в условиях чрезвычайных ситуаций по решению государственных органов, в порядке, установленном законодательными актами, с выплатой стоимости изъятого жилища либо иными видами возмещения, не противоречащими законодательным актам Республики Казахстан;
приватизация жилища — приобретение гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, осуществляемое в соответствии с законодательством;
стоимость жилища — рыночная стоимость жилища, определяемая на день совершения сделки;
коммунальные услуги — услуги, предоставляемые в жилом доме (жилом здании) и включающие водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, мусороудаление и обслуживание лифтов;
временные жильцы — граждане, которым нанимателем (собственником жилища, членом жилищного кооператива) предоставлено право временного проживания в жилище без взимания с них платы за пользование жилищем;
расходы на содержание жилища “жилого (многоквартирного) дома (жилого (многоквартирного) здания) — сумма платежей, необходимая на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты общего имущества жилого дома, а также содержание земельного участка.
Замечание: правильнее было бы “…имущества общего пользования”
“письменный опрос – выявление мнения всех участников объекта кондоминиума для принятия решений, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией объекта кондоминиума, осуществляемое в письменной форме;
член кооператива собственников помещений (квартир) – участник объекта кондоминиума, являющийся учредителем кооператива собственников помещений (квартир) или принятый в члены кооператива собственников помещений (квартир) на основании поданного заявления;
собрание участников объекта кондоминиума – совместное присутствие собственников помещений (квартир) в заранее определенном месте и времени для коллективного обсуждения и принятия решений, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума;
надлежащее содержание объекта кондоминиума – совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых собственниками помещений (квартир), а также лицами осуществляющими управление объектом кондоминиума для обслуживания и ремонта общего имущества жилого (многоквартирного) дома (жилого (многоквартирного) здания, проводимых в целях предупреждения преждевременного износа несущих конструкций жилого (многоквартирного) дома (жилого (многоквартирного) здания);
уполномоченный орган – центральный исполнительный орган, осуществляющий реализацию государственной политики в сфере жилищных отношений”;
“Глава 1-1. Государственное регулирование в сфере жилищных отношений
Статья 10-1. Компетенция Правительства Республики Казахстан в сфере жилищных отношений
Правительство Республики Казахстан:
1) разрабатывает основные направления государственной политики и программ в сфере жилищных отношений;
2) принимает подзаконные нормативные правовые акты в сфере жилищных отношений;
3) утверждает Типовые правила содержания жилищного фонда;
4) утверждает типовые договоры сотрудничества между органом управления объектом кондоминиума и субъектами рынка, поставляющими коммунальные услуги конечным потребителям, по представлению уполномоченного органа в сфере жилищных отношений;
5) утверждает Правила предоставления отдельных коммунальных услуг;
6) руководит деятельностью и осуществляет координацию действий государственных органов при проведении государственной политики в сфере жилищных отношений”.
7) утверждает ежегодные, средне и долгосрочные государственные программы сноса ветхого жилья, капитальных ремонтов и реновации жилого фонда и инженерных коммуникаций, антисейсмических мероприятий, утепления и энергосбережения, защиты от поверхностных и подземных вод, и учитывает соответствующие объемы финансирования в республиканском и местных бюджетах.
8) утверждает ежегодные, средне и долгосрочные государственные программы строительства доступного жилья для социально мало защищенных слоев населения.
9) утверждает порядок предоставления малообеспеченным гражданам жилищной помощи, учитывающей затраты на оплату коммунальных услуг, текущее содержание их жилья, а также на необходимые капитальные и восстановительные ремонты.
Статья 10-2. Компетенция уполномоченного органа в сфере жилищных отношений
Уполномоченный орган:
1) осуществляет реализацию государственной политики в сфере жилищных отношений;
2) взаимодействует с другими государственными органами и общественными объединениями в сфере жилищных отношений;
3) разрабатывает и вносит в Правительство предложения по совершенствованию государственной политики в сфере жилищных отношений;
4) разрабатывает подзаконные нормативные правовые акты, разрабатывает и принимает нормативно-техническую документацию в сфере жилищных отношений;
5) оказывает информационно-методическую помощь по вопросам применения законодательства Республики Казахстан о жилищных отношениях.
6) осуществляет мониторинг состояния жилищного фонда.
Статья 10-3. Компетенция органов местного государственного управления области (города республиканского значения, столицы)
1. Местные представительные органы области (города республиканского значения, столицы):
утверждают Правила содержания жилищного фонда региона, разработанные на основании Типовых правил содержания жилищного фонда, утвержденных Правительством Республики Казахстан;
утверждают региональные программы развития жилищно-коммунальной сферы;
2. Местные исполнительные органы области (города республиканского значения, столицы):
1) предоставляют на утверждение в соответствующие местные представительные органы Правила содержания жилищного фонда региона, разработанные на основании Типовых правил содержания жилищного фонда, утвержденных Правительством Республики Казахстан;
2) разрабатывают и предоставляют на утверждение в соответствующие местные представительные органы региональные программы развития жилищно-коммунальной сферы, обеспечивают их реализацию.
Статья 10-4. Компетенция органов местного государственного управления районов (городов областного значения)
1. Местные представительные органы районов (городов областного значения) утверждают региональные программы развития жилищно-коммунальной сферы;
2. Местные исполнительные органы районов (городов областного значения):
1) разрабатывают и предоставляют на утверждение в соответствующие местные представительные органы региональные программы развития жилищно-коммунальной сферы, обеспечивают их реализацию;
2) обеспечивают организацию мероприятий на подведомственной им территории по сохранению и надлежащей эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществляют государственный контроль за соблюдением Правил содержания жилищного фонда региона;
4) принимает меры по оказанию жилищной помощи за счет средств местных бюджетов”;
Глава 6. КОНДОМИНИУМ
Статья 31. Образование и прекращение кондоминиума
1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется может образовываться особая форма собственности — кондоминиум.
2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве собственности.
Земельный участок при жилом (многоквартирном) доме (жилом многоквартирном) здании) являющийся объектом кондоминиума может принадлежать принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общего землепользования общей долевой собственности.
Предлагается дополнить следующей фразой:
Порядок включения земельного участка в имущественный комплекс кондоминиума определяется в соответствии со статьей ___ настоящего Закона.
См.: Решение Акимата города Алматы от 23 марта 1999 года № 274 О предоставлении участникам кондоминиума(ов) права общей долевой собственности на земельные участки в г. Алматы.
3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.
4. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума жилому (многоквартирному) дому (жилому (многоквартирному) зданию) или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
5. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.
6. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
7. Кондоминиум может быть прекращен Кондоминиум либо право общей собственности могут быть прекращены при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству), или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
8. Каждый объект кондоминиума (один жилой (многоквартирный) дом (жилое (многоквартирное) здание) при количестве собственников помещений (квартир) более двадцати управляется своим органом управления.
Орган управления объектом кондоминиума открывает текущий банковский счет, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и ремонт общего имущества.
Орган управления объектом кондоминиума вправе открыть сберегательный банковский счет.
Орган управления кондоминиумом, как любое зарегистрированное юридическое лицо, вправе открыть тот или иной банковский счет. Однако это право никак нельзя делать его безальтернативной обязанностью. (Тем более что открытие и обслуживание счетов в банке связано с затратами, которые для небольших кондоминиумов могут быть достаточно ощутимыми) Безальтернативным законодательным требованием должно стать иное: обязательность ведения отдельного учета средств, собираемых и расходуемых каждым кондоминиумом. Что не обязательно делать непременно на открываемых именно в банках счетах. Достаточно, например, поручить управляющей несколькими небольшими кондоминиумами сервисной компании открыть общий счет в банке, но вести отдельные лицевые счета для каждого кондоминиума, с обязательной отчетностью перед жильцами и доступностью для их проверки.
Поэтому предлагается второй и третий абзацы части 8 снять, а соответствующие нормы включить в дополнительную статью 124.
Статья 34. Права собственников помещений в кондоминиуме
1. Все собственники помещений — участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом.
2. Собственник помещения в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком.
Ограничения в указанном праве могут быть установлены соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.
3. Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума.
4. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений либо решением органа управления объектом кондоминиума.
Собственник помещения не имеет права от своего имени отчуждать какое-либо общее имущество ограниченного пользования.
Статья 37. Особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений
1. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.
2. Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.
3. Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов.
В решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются вопросы, касающиеся использования общего имущества.
Статья 41. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом
1. Изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности.
2. Изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.
3. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников или и органа управления объектом кондоминиума.
Статья 41-1. Государственный контроль за соблюдением Правил содержания жилищного фонда
1. Государственный контроль за соблюдением Правил содержания жилищного фонда осуществляется местным исполнительным органом посредством проведения проверок должностными лицами местных исполнительных органов общего имущества участников кондоминиума.
Проверка подразделяется на следующие виды:
плановая – не чаще одного раза в год, в соответствии с планом проверок местного исполнительного органа;
2) внеплановая — назначаемая в связи с аварийными случаями или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человеку.
Поскольку государственный контроль за содержанием жилого фонда должен, равным образом, защищать и законные интересы самих жильцов, предлагаются следующие дополнения:
Орган управления кондоминиума вправе инициировать плановые и внеплановые проверки, которые, в таком случае, проводятся в обязательном порядке.
О начале плановой проверки местный исполнительный орган обязан не позднее двух недель известить орган управления объектом кондоминиума о планируемой проверке. (зачеркнуты лишние слова)
Орган управления объектом кондоминиума обязан не позднее одной недели известить собственников помещений (квартир) о планируемой проверке.
2. Проверка проводится на основании акта о назначении проверки объекта кондоминиума (далее — акт о назначении проверки).
В акте о назначении проверки указываются:
1) номер и дата акта;
2) наименование государственного органа;
3) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц) местного исполнительного органа, уполномоченного на проведение проверки;
4) сведения о проверяемом объекте;
5) дата начала и окончания проверки;
6) правовые основания проведения проверки;
7) подпись должностного лица местного исполнительного органа, уполномоченного подписывать акты, и печать государственного органа.
3. Акт о назначении проверки в обязательном порядке регистрируется в государственном органе, осуществляющем в пределах своей компетенции статистическую деятельность в области правовой статистики и специальных учетов (далее — орган по правовой статистике), в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
4. Должностное лицо местного исполнительного органа, прибывшее для проверки, обязано предъявить:
1) акт о назначении проверки с отметкой о регистрации в органе по правовой статистике;
2) служебное удостоверение;
3) план проверки, утвержденный руководителем проверяющего государственного органа.
5. Началом проведения проверки считается момент вручения собственнику помещений (квартир) и органу управления объектом кондоминиума актов о назначении проверки.
6. В случае отказа в принятии акта о назначении проверки или их воспрепятствования доступу должностного лица местного исполнительного органа, осуществляющего проверку, в проверяемый объект составляется протокол. Протокол подписывается должностным лицом местного исполнительного органа и лицом, которое отказалось принять акт о назначении проверки или воспрепятствовало доступу должностного лица местного исполнительного органа.
Собственник помещений (квартир) (его уполномоченное лицо), уполномоченное лицо органа управления объектом кондоминиума вправе отказаться от подписания протокола, дав письменное объяснение о причине отказа. Отказ от получения акта о назначении проверки не является основанием для отмены проверки.
Собственник помещений (квартир) (его уполномоченное лицо), уполномоченное лицо органа управления объектом кондоминиума также вправе указать вопросы, подлежащие обязательной проверке и отражению в акте о результатах проверки.
7. Проверка может проводиться только тем должностным лицом (лицами) местного исполнительного органа, которое указано в акте о назначении проверки.
8. Срок проведения проверки не может превышать тридцать календарных дней, в исключительных случаях при необходимости проведения специальных исследований, испытаний, экспертиз, а также в связи со значительным объемом проверки срок проведения проверки может быть продлен, но не более чем на тридцать календарных дней.
В случае продления сроков проверки государственный орган в обязательном порядке оформляет дополнительный акт о продлении проверки с регистрацией в органе по правовой статистике, в котором указываются номер и дата регистрации предыдущего акта о назначении проверки и причина продления.
На основании одного акта о назначении проверки может проводиться только одна проверка.
9. По результатам проверки должностным лицом местного исполнительного органа, осуществляющим проверку, составляется акт о результатах проверки в трех экземплярах.
В акте о результатах проверки указываются:
1) дата, время и место составления акта;
2) наименование государственного органа, проводившего проверку;
3) дата и номер акта о назначении проверки, на основании которого проведена проверка;
4) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц) местного исполнительного органа, проводившего проверку;
5) сведения о проверяемом объекте;
6) дата, место и период проведения проверки;
7) сведения о результатах проверки, в том числе о выявленных нарушениях, об их характере;
7-1) Требования к устранению нарушений с указанием физических или юридических лиц, обязанных принять надлежащие меры.
8) сведения об ознакомлении или об отказе в ознакомлении с актом проверки собственника помещения (квартиры), уполномоченного лица органа управления объектом кондоминиума, иных физических или юридических лиц, обязанных принять меры к устранению выявленных нарушения, а также лиц, присутствовавших при проведении проверки, их подписи или отказ от подписи;
9) подпись должностного лица (лиц) местного исполнительного органа, проводившего проверку.
10. В случае наличия замечаний и (или) возражений по результатам проверки собственник помещения (квартиры), уполномоченное лицо органа управления объектом кондоминиума излагают их в письменном виде.
Замечания и (или) возражения прилагаются к акту о результатах проведения проверки, о чем делается соответствующая отметка.
В случае выявления нарушений, устранение которых связано с деятельностью органов государственной власти и управления, иных государственных организаций или организаций государственной формы собственности, а также связанно с бюджетным финансированием, эти нарушения с реестром необходимых работ и примерной оценкой их стоимости направляются в соответствующие инстанции для надлежащих мер.
11. Один экземпляр акта о результатах проверки вручается собственнику помещения (квартиры), один экземпляр — уполномоченному лицу органа управления объектом кондоминиума.
12. Завершением срока проверки считается день вручения собственнику помещения (квартиры) и уполномоченному лицу органа управления объектом кондоминиума актов о результатах проверки не позднее срока окончания проверки, указанного в актах о назначении проверки.
13. В случае выявления в ходе проверки фактов нарушения Правил содержания жилищного фонда собственником помещения (квартиры) и (или) органом управления объектом кондоминиума должностным лицом местного исполнительного органа выносится предписание об устранении выявленных нарушений.
Предписания обязательны для исполнения в указанные в нем сроки.
Предписания могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан”;
Выявленные в результате проводимых проверок работы, требующие финансового или иного участия государственных органов или организаций, сводятся в ежегодные реестры и учитываются при составлении и утверждении республиканского и местных бюджетов на соответствующие годы.
Глава 7. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ КОНДОМИНИУМА
Статья 42. Формы управления объектом кондоминиума
1. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
2. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами), или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
3. Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.
3. Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяется договором.
4. Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.
5. При недостижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, а также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир).
6. По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.
7. Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.
8. Отношения, связанные с созданием, реорганизацией и ликвидацией кооперативов собственников помещений (квартир), контролем за их деятельностью, регулируются настоящим Законом.
9. Если в результате хозяйственной деятельности лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума, причинены убытки собственникам помещений (квартир), данные лица обязаны возместить убытки в полном объеме в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
Статья 42-1. Собрание собственников помещений (квартир)
1. На собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума.
2. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:
1) связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;
2) утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, в случае если управление объектом кондоминиума осуществляется выборными (наемными) физическими или юридическими лицами;
3) принятия решения о заключении, изменении или расторжении договора управления объектом кондоминиума;
4) установления необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума;
5) изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания);
3. Для выбора формы управления объектом кондоминиума собрание может организовать инициативную группу.
Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников помещений (квартир).
Инициаторы собрания собственников помещений (квартир) уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.
4. Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений.
5. Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего количества собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений, он имеет соразмерное количество голосов.
6. Решение собрания принимается открытым или закрытым голосованием большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир).
7. В случае отсутствия кворума голосование проводится путем письменного опроса в соответствии со статьей 42-2 настоящего Закона.
Предлагается п. 7 сформулировать так:
Уставом кооператива собственников квартир может быть предусмотрено проведение письменного опроса по отдельным или всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания.
По вопросам, решение которых предусмотрено Уставом путем письменного опроса, общее собрание не проводится. В этом случае письменный опрос организуется органом управления кондоминиума, его результаты оформляются протоколом и доводятся, в письменном виде, до участников.
8. В протоколе собрания собственников помещений (квартир) указываются:
1) место нахождения объекта кондоминиума;
2) дата, время проведения собрания;
3) общее количество собственников помещений (квартир);
4) количество присутствующих на собрании собственников помещений (квартир);
5) председатель и секретарь собрания;
6) повестка дня собрания;
7) лица, выступившие на собрании;
8) форма и итоги голосования;
9) решение, принятое собранием.
Протокол подписывается председателем и всеми собственниками помещений (квартир), присутствовавшими на собрании.
9. Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для расчета жилищной помощи.
Статья 42-2. Проведение письменного опроса.
1. Письменный опрос проводится при невозможности, в силу каких-либо обстоятельств, обеспечить кворум при проведении общего собрания собственников помещений (квартир).
2. Каждый собственник помещения (квартиры) имеет при проведении письменного опроса один голос.
3. Для организации проведения письменного опроса назначаются ответственные лица из числа собственников помещений (квартир).
4. Каждый лист голосования должен содержать порядковый номер, вопросы, внесенные для обсуждения, адрес, фамилию, имя, отчество собственника помещений (квартиры), место для подписи, подпись руководителя органа управления объектом кондоминиума.
5. Лист голосования по вопросам, вынесенным на проведение письменного опроса, доводится до каждого собственника помещения (квартиры).
6. Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняло участие не менее двух третей собственников помещений (квартир).
7. Итоги голосования подводятся на собрании собственников помещений (квартир). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников помещений (квартир).
8. В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и хранятся совместно.
9. Решение, принятое путем письменного опроса является обязательным для всех собственников помещений (квартир).
Статья 43. Образование кооператива собственников помещений
1. Для управления многоквартирным жилым домом или группой рядом расположенных домов могут образовываться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных нежилых помещений, — кооперативы собственников квартир. Правовое положение кооператива собственников квартир тождественно правовому положению кооператива собственников помещений. (Исключена)
2. Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять из двух или более участников кондоминиума. Интересы несовершеннолетних граждан представляют их родители, опекуны или попечители в порядке, установленном законодательными актами.
3. Извещение о проведении учредительного собрания должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения не менее чем за десять дней до намеченного дня проведения собрания.
4. Учредительное собрание кооператива признается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее половины собственников помещений — участников кондоминиума или их доверенных лиц.
5. Если на собрании присутствует менее половины собственников помещений или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся.
О созыве повторного собрания каждый собственник извещается не менее чем за пять дней до намеченного дня созыва. Повторное собрание признается состоявшимся, независимо от числа его участников.
О созыве повторного собрания каждый собственник помещения (квартиры) извещается не менее чем за десять дней до намеченного дня созыва. В случае отсутствия кворума на повторном собрании, проводится письменный опрос.
Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.
6. Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.
Решение учредительного собрания принимается двумя третями голосов участников собрания или их доверенных лиц.
7. Учредительное собрание принимает решения по следующим вопросам:
1) образование кооператива собственников помещений (квартир);
2) утверждение устава кооператива;
3) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.
Учредительное собрание вправе рассмотреть и другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.
8. Собственники помещений, не участвующие в управлении делами кооператива, наряду со всеми членами кооператива, обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома.
Статья 44 изменена Законом РК от 20.12.04 г. № 13-III (введен в действие с 1 января 2005 года) (см. стар. ред.)
Статья 44. Регистрация кооперативов собственников помещений
1. Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком.
Приказ Комитета Регистрационной Службы Министерства Юстиции Республики Казахстан № 66 от 23 апреля 1999 г. \»Об утверждении Правил государственной регистрации юридических лиц\».
2. Для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются:
2) протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума или протокол с листами голосования по итогам письменного опроса;
3) устав кооператива собственников помещений (квартир);
4) государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.
3. Местные исполнительные органы районов (городов областного значения), города республиканского значения, столицы должны оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании кооперативов собственников помещений.
Например: Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 1997 года № 570 \»О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир\».
4. В случае, если предоставлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, или представленные документы не соответствуют требуемой форме, регистрирующим органом устанавливается срок предоставления недостающих документов. При представлении всех документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального предоставления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям.
4. В случае представления неполного пакета документов, наличия в них недостатков, а также по иным основаниям, предусмотренными законодательными актами Республики Казахстан, срок государственной регистрации и перерегистрации прерывается.
5. Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок до пятнадцати дней. В течение указанного срока принимается решение регистрирующего органа:
2) об установлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства;
3) об отказе в регистрации кооператива.
Соответствующее решение регистрирующего органа с обоснованием отказа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации, либо вручается названному лицу или иным уполномоченным им лицам под расписку.
6. В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий создания кооператива, при несоответствии устава кооператива требованиям законодательства.
6. В регистрации кооператива собственников помещений (квартир) должно быть отказано в случае нарушения установленного законодательными актами Республики Казахстан порядка образования юридического лица или несоответствия его учредительных документов требованиям законодательных актов Республики Казахстан.
7. Зарегистрированному кооперативу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.
8. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
Статья 46. Устав кооператива собственников помещений
1. Устав кооператива собственников помещений (квартир) должен содержать сведения, предусмотренные статьями 42 и 108 Гражданского кодекса законодательными актами Республики Казахстан.
2. По решению учредительного собрания кооператива собственников помещений (квартир) в устав могут быть включены и другие положения, не противоречащие законодательству.
См. примерный Устав потребительского кооператива собственников квартир.
Статья 47. Высший орган кооператива собственников помещений
1. Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании через доверенных лиц или принимать участие в письменном опросе.
Реально, на собрания жильцов ходят, в лучшем случае, по одному человеку от квартиры. Чаще же всего присутствуют (опять же – в лучшем случае) один-два “активиста” от каждого подъезда, или от всего дома, которым остальные жильцы негласно доверяют представлять их интересы. Эта уже сложившаяся практика продиктована самой жизнью, поэтому именно ее целесообразно взять за основу таких законодательных механизмов, при которых полное волеизъявление членов кооператива собственников жилья имело бы легитимность, не связанную с нереальным требованием обеспечения обязательного физического кворума на общем собрании.
Поэтому часть 1 данной статьи предлагается изложить в следующей развернутой редакции:
1. Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Член кооператива вправе выдать доверенность на представление своих интересов на общем собрании, включая право голоса, любому другому члену кооператива. Обладатель доверенности также вправе доверить свой голос, и голоса своих доверителей, другому члену кооператива.
В доверенности доверитель указывает объем доверяемых полномочий, срок действия доверенности и заверяет ее своей личной подписью. Доверитель вправе в любой момент отозвать свою доверенность, или изменить ее.
При наличии доверенностей, общим собранием считается собранием членов кооператива, имеющих соответствующие доверенности, а также членов кооператива, никому не доверивших свой голос. Голоса на таком собрании считаются в соответствии с числом доверителей у голосующих.
В случае получения доверенностей от всех членов кооператива одним лицом, общее собрание не проводится, это лицо осуществляет управление делами кооператива и представляет его интересы единолично, в объеме и в строки, указанные в доверенностях.
К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:
1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений;
2) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;
3) утверждение ежегодного отчета кооператива;
4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;
5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;
6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;
7) привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;
8) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;
9) прекращение кооператива собственников помещений.
Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).
2. Общие собрания членов кооператива проводятся не реже одного раза в год. Внеочередное собрание созывается по решению правления либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива.
3. О предстоящем общем собрании члены кооператива должны быть уведомлены не менее чем за десять дней.
4. Общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 настоящего Закона.
5. По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (их доверенных лиц) принятие решения проводится тайным голосованием.
6. Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его отсутствии — один из членов правления.
7. Если настоящим Законом или уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.
Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.
8. Для принятия решений по вопросам, предусмотренным подпунктами 1), 6), 7), 8), 9) пункта 1 настоящей статьи, а также по вопросу улучшения или пополнения общего имущества требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании или участвовавших в письменном опросе;
9. За каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.
Статья 48. Правление и председатель правления кооператива собственников помещений
1. Количественный состав и сроки полномочий правления кооператива собственников помещений определяются уставом.
2. Правление осуществляет все полномочия кооператива, за исключением тех, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания членов кооператива собственников помещений (квартир). В компетенцию правления, в частности, входит:
1) контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;
2) составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;
3) заключение договоров от имени кооператива;
4) управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума;
5) наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их;
6) ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;
О бухгалтерском учете в кооперативах собственников помещений (квартир), жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. приказ Министра финансов Республики Казахстан от 31 марта 2000 года № 150.
7) созыв и организация проведения общего собрания или письменного опроса;
8) выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива.
2-1) предоставление по требованию собственников квартир (помещений) отчета по использованию денежных средств по объекту кондоминиума с периодичностью не реже одного раза за квартал.
3. Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом кооператива.
4. Заседание правления признается правомерным при участии в нем большинства членов правления.
5. Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах.
6. Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива.
7. Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом.
8. Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании членов кооператива.
Статья 49. Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений
1. Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) вправе обязана проводить финансовую проверку любого каждого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.
1-1. Акт проверки ревизионной комиссией финансово-хозяйственной деятельности кооператива собственников помещений (квартир) доводится до сведения собственников помещений (квартир) на общем собрании собственников помещений (квартир).
2. Члены правления и члены их семей либо собственники, проживающие в одной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии.
3. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
Статья 50. Участие собственников помещений в общих расходах
1. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Обязательные платежи производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.
Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.
2. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.
В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.
3. Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.
4. При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством.
При непогашении членом кооператива собственников помещений задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.
Обращение взыскания производится в том же порядке, который установлен законодательством Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества.
“Статья 50-1. Права кооперативов собственников помещений (квартир)
Кооперативы собственников помещений (квартир) имеют право:
1) объединяться на добровольной основе в объединения в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
2) вносить предложения по разработке нормативных правовых актов или передавать на рассмотрение уполномоченного органа инициативные проекты таких актов;
3) вносить в уполномоченный орган предложения по совершенствованию жилищно-коммунальных отношений;
4) обращаться с иском в защиту прав собственников помещений (квартир) в судебные органы;
5) совершать иные действия, не противоречащие законодательству Республики Казахстан”;
Статья 97. Плата за пользование жилищем из государственного жилищного фонда, за коммунальные услуги и услуги связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к городской сети телекоммуникаций
1. Размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местным исполнительным органом района (города областного значения), города республиканского значения столицы (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственного предприятия (в домах жилищного фонда государственных предприятий), если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.
2. Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан.
Государство принимает меры по оказанию помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на оплату содержания жилища жилых (многоквартирных) домов (жилых (многоквартирных) зданий) (кроме содержания индивидуального жилого дома), потребления коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к городской сети телекоммуникаций. Жилищная помощь оказывается за счет бюджетных средств лицам, постоянно проживающим в данной местности и являющимся собственниками или нанимателями (арендаторами) жилища жилых (многоквартирных) домов (жилых (многоквартирных) зданий). Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами города республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения).
3. Порядок распределения общих расходов по оплате жилища и плате за коммунальные услуги между несколькими нанимателями или собственниками, проживающими в общем жилище (в одной квартире), определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения — в судебном порядке.
4. Льготы по оплате жилища и коммунальных услуг устанавливаются законодательными актами Республики Казахстан.
Глава 17. ПЕРЕХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Предлагается дополнить раздел “Переходные положения” статьями следующего содержания:
Статья 122.
Преобразования многоквартирных домов с ранее приватизированными квартирами в кондоминиумы и их первичная государственная регистрация
1. Многоквартирные жилые дома с ранее приватизированными квартирами и иными частными помещениями подлежат преобразованию в кондоминиумы путем безвозмездной приватизации в пользу участников кондоминиума, в форме их общедолевой собственности, общедомового имущества, земельных участков, предназначенных для обслуживания дома, а также расположенных на них сооружений и коммуникаций, необходимых для содержания и эксплуатации дома.
2. Акт безвозмездной приватизации производится органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества и земельных участков в соответсвующем населенном пункте, одновременно с государственной регистрацией кондоминиума.
3. Преобразование жилого дома с приватизированными квартирами и помещениями в кондоминиум и его первичная государственная регистрация инициируется жильцами, путем подачи ими в регистрирующий орган заявления, подписанного не менее чем половиной собственников квартир и помещений.
4. При подаче заявления заявители вправе включить в объем регистрируемого имущественного комлекса – кодоминиума земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого многоквартирного дома и сооружений, относящихся к данному дому (внутренний двор, окружающие дом газоны и зеленые насаждения, придомовые проходы и проезды). В этом случае приватизация заявленных земельных участков со включением их в объект кондоминиума производится регистрирующим органом безвозмездно, в порядке, определяемом статьями 23, 50, 52 и 62 Земельного Кодекса Республики Казахстан.
5. Первичная государственная регистрация кондоминиума проводится в срок не более трех месяцев после подачи жильцами заявления.
6. Требуемые для первичной государственной регистрации имущественного комплекса – кондоминиума документы, — технический паспорт (инвентарное дело), планы дома и придомовых территорий, оформляются (изготавливаются) либо предоставляются исполнительными органами соответствующего города, района. Необходимые для этого работы, включая архивные изыскания, инженерные обследования, измерения и геодезические съемки на месте, проводятся соответствующими государственными службами и финансируются из бюджета.
7. При первичной государственной регистрации кондоминиума его участники оплачивают только установленные законодательством регистрационные пошлины.
8. При подаче заявления на первичную государственную регистрацию кондоминиума, его участники вправе изложить в нем свои требования по приведению в надлежащее состояние передаваемого им в общедолевую собственность общедомового имущества, земельного участка двора и придомовых территорий. Эта часть заявления рассматривается местным исполнительным органом, который до регистрации кондоминиума принимает меры к нахождению с жильцами взаимоприемлемого решения. При невозможности нахождения такого решения регистрация кондоминиума прерывается, а любая из сторон вправе обратиться в суд для решения их спора.
9. При отсутствии надлежащего заявления на оформление кондоминиума со стороны жильцов, либо при не нашедшем своего решения споре в отношении приведения в надлежащее состояние общедомового имущества и придомовых территорий, соответствующий многоквартирный дом регистрируется как единый имущественный комплекс смешанной, – частной и государственной, формы собственности. В этом случае соответствующий местный исполнительный орган несет бремя собственника в части содержания и управления неприватизированной частью дома. Он также вправе назначить управляющего своей частью собственности, который, в таком случае, представляет весь дом, как единый имущественный и инженерно-технический комплекс, во взаимоотношениях с организациями – поставщиками коммунальных услуг, обслуживающими компаниями и иными третьими лицами.
Статья 123.
Особенности отношений первично создаваемых кондоминиумов с поставщиками коммунальных услуг
1. Отношения первично создаваемых кондоминиумов с поставщиками коммунальных услуг строятся на основе заключаемых с каждым таким поставщиком публичных договоров, стороной которых выступает орган управления (управляющий) кондоминиума, как единое юридическое лицо – Потребитель (Абонент).
2. Расчеты с поставщиками ккоммунальных услуг производятся на основе показаний общедомовых измерительных коммерческих приборов, устанавливаемых в специально отведенных для этого помещениях (местах).
3.Наличие таких помещений (мест) является обязательным условием при первичной регистрации кондоминиума. А при их фактическом отсутствии соответствующие работы и затраты на их устройство и надлежащее оборудование предусматриваются регистрирующей стороной.
4. Распределение затрат на оплату коммунальных услуг, получаемых кондоминиумом, между его участниками производится с учетом показаний квартирных измерительных устройств, или иным образом, определяемом самими участниками.
Статья 124
Управляющие (сервисные) компании
1. Органы управления (управляющие) кондоминиумами могут поручать, на договорной основе, представление их интересов во взаимотношениями с поставщиками коммунальных услуг, другими юридическими и физическими лицами, ведение текущего, накопительного и иных счетов, выполнение профилактических и аварийных работ по сантехнической и электрической части, строительных ремонтов, уборку придомовых территорий и подъездов, специально создаваемым для этого управляющим (сервисным) компаниям.
2. Управляющие компании действуют на коммерческой основе, предлагают свои услуги на свободном и конкурентном рынке, и создаются физическими и (или) юридическими лицами в любых формах, установленных законодательством Республики Казахстан.
3. Управляющая компания, с согласия или по поручению органов управления кондоминиумов, вправе открывать и (или) вести их отдельные текущие и накопительные банковские счета, либо открыть и вести единый банковский счет. В последнем случае управляющая компания обязана вести отдельные текущие и накопительные лицевые счета по каждому кондоминиуму, доступные для проверки по первому требованию органа управления кондоминиума. Результирующие данные по каждому лицевому счету должны предоставляться управляющей компанией органам управления соогтветствующих кондоминиумов, а также любому их участнику, по его требованию, не реже одного раза в год.
Президент Республики Казахстан Н.НАЗАРБАЕВ